「行业报告」云计算和数据产业链系列报告13——中国数据中心IDC REITs化的机遇与挑战

原文分享如下：

近日证监会、国家发改委联合发文，标志着境内基础设施领域公募 REITS试点正式起步。IDC资产作为“数字世界的商业地产”，主要依赖于机柜租金收入，现金流入相对稳定、可预期，且具有典型重资产属性，行业远期成长性、投资回报率亦较为理想，是公募 REITS试点潜在优质资产。美国IDC企业采用公司型 REITS运作，实现有效避税同时，亦带来企业融资便利性&成本、估值水平等显著改善。国内IDC企业机遇挑战并存， REITS模式下，企业融资能力、业务模式、估值水平等有望明显改善，但在项目成熟度、土地产权归属、客户结构分散度等层面亦面临相应约束。

IDC资产：数字世界商业地产，远期成长性、回报率俱佳。IDC公司面向企业客户提供机柜出租、相关増值服务等，租金收入为其主要收入来源，现金流入相对稳定、可预期，被称为“数字世界商业地产”。IDC具有典型重资产属性，国内单位机柜造价一般12~-15万元不等，IDC企业倾向于高杠杆运营，以提升项目ROE,截止2019年底，中美部分代表性第三方IDC企业EQX、DLR、万国数据、数据港资产负债率为63%、54%、64%、71%。IDC资源获取、运营服务、客户销售、项目融资等构成一般IDC企业核心竞争力。我们预计中期国内IDC市场仍能维持30%左右复合增速，且投资回报率(项目10年期IRR平均10%~20%之间)有望持续好于一般不动产资产。

美国市场启示： REITS化带来IDC企业避税、融资效率、估值水平等显著改善。目前美国市场上市IDC企业共5家，合计市值超过1000亿美元，且均采用公司型 REITS架构运作。美国IDC企业采用 REITS架构初衷，主要为了获得税收优惠（免除公司所得税项），同时亦在融资、估值等层面收益颇多，体现为：1)融资，以IDC项目持续产生的可预期、稳定现金流为支撑，企业融资便利性、融资成本显著改善，EQX、DLR等头部企业在过去几年通过持续的新项目建设、外部并购等方式，推动营收持续快速增长；2)估值，稳定可预期的现金流、对收益分配的硬性承诺，叠加本身较好的成长性，使上市DC资产成为大学基金、养老基金等长线资金最为偏好的资产类别之一，并相应推动其资产价值重估，同时近年来市场利率下行，投资者期望回报相应降低，亦推动美股DC资产估值水平上行。

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